У вас есть ликвидный залог — значит, вы богаты?

В последнее время слово «кредиты» напрямую связывают с нашей государственной политикой. Государство старается получить их любой ценой, причем залогом их выплаты может стать простое не материальное обещание или угодное кредитору экономическое преобразование. А какой залог необходимо представить, чтобы стать счастливым обладателем кредита, нашему обычному гражданину, начинающему предпринимателю, или действующему предприятию? Можно ли назвать наш институт залогов цивилизованным?

От правильного проведения нашими банками залоговой политики во многом зависит кредитная активность всех экономических агентов, а значит и состояние экономики в целом. Не нужно прибегать к услугам статистов, чтобы заметить, что основной проблемой, с которой сталкиваются наши потенциальные заемщики это недостаток, а порой полное отсутствие у них высоко ликвидного имущества, которое может стать гарантом будущих выплат по полученному кредиту. Сегодня почти все банки в качестве единственного залога предпочитают недвижимость. Но заметьте — «почти», есть и такие, которые идя на встречу клиентам готовы рисковать, хотя риск в данном случае понятие относительное, но об этом чуть позже.  

Определимся

Существует несколько видов залогов. В частности, когда договором предусмотрено, что заложенное имущество передается во владение кредитора, то он принимает юридическую форму — заклада. У нас такую форму мало кто практикует, поскольку для хранения заклада требуются охраняемые склады, в случае с автомобилями — стоянки, и прочие непредвиденные расходы.

Ипотечная форма залога характеризуется тем, что вещь остается во владении должника, такая форма более практичная как для кредитора, так и для заемщика, так как клиент сам отвечает за ее сохранность, может использовать в производственных и хозяйственных целях, тем самым обеспечить своевременный возврат кредита. Но в этом случае оценочная стоимость залога снижается, соответственно снижается и сумма выплачиваемого кредита. Сегодня, средний  процент выдаваемого кредита на который может рассчитывать заемщик составляет 15—35 % от оценочной стоимости самого залога. Кроме этого, если дело касается дорогостоящего объекта (квартиры, производственной постройки, автомобиля и пр.), то в оценке участвуют как минимум  две три организации, при этом итоговая оценка может отличаться от реальной рыночной стоимости, еще на 15—20%.  Много это или мало, прежде всего, должен оценить сам заемщик.

Кредитору всегда грозит опасность, что имущество должника окажется ниже ценности обязательства, при этом не исключается возможность двойного перезаклада. В наших условиях ситуация усугубляется и тем, что взыскание залога осуществляется только по решению суда. После которого следует длительная процедура реализации заложенного имущества, что требует значительного времени и не гарантирует кредитору полное удовлетворение своих требований к должнику, имущество к моменту реализации может значительно понизиться в цене. На сегодняшний день у судебных исполнителей судов находится большое количество дел, исполнительное производство по которым стоит на месте в связи с тем, что имущество, переданное в залог, не пользуется спросом на рынке, и банки несут большие убытки.

А как у них?

Возьмем для примера Канаду. В этой социально благополучной стране, все кредиты делятся на две основные категории: conventional, когда кредит не превышает 75% стоимости залога, и high-ratio, когда размер превышает 75% его стоимости. Если он берется под залог преобретаемой недвижимости, то для тех, кто покупает ее впервые и соответствуют определенным требованиям, разработана специальная программа (First Ноmе Loan lnsurabee Program) в рамках которой покупатель может оформить кредит, покрывающий 95% стоимости дома.

Весь залог и кредит типа high-ratio должны быть обязательно застрахованы. Все страховые выплаты банк взимает с клиента.

В их системе есть интересный момент двойного кредитования под залог одного и того же имущества, в которой присутствует «закрытый кредит» (Closed mortgage), — обычно оформляется под низкий процент и дает клиенту возможность планировать свои затраты на несколько лет вперед, в зависимости от срока погашения, в течении которого, размер процента остается неизменным, но возможности быстро выплатить кредит ограничиваются определенными условиями. И второй «открытый кредит» (Second mortgage), которую можно оформить в дополнение к основному под более высокий процент и на более короткий срок. Как правило, размер процента при открытой форме выше, но банк позволяет клиенту в любое время погасить любую его часть и не взимает за это никаких штрафов. Поскольку большинство кредиторов, как правило, позволяют в любое время изменить открытую форму на закрытую, имеет смысл взять такой кредит в том случае, если размер процента в данный момент достаточно высок. Когда процент понизится, можно его закрепить,  и быстро погасить. Логично и удобно, не правда ли.

Утром залог вечером кредит

При принятии решения заполучить кредит нельзя забывать, что залогом могут стать ценные бумаги, драгоценности, предметы искусства и старины и даже интеллектуальная собственность в виде действующего патента, но это уже экзотика, т.к. для понятия «залог» больше подходит товарно-вещественное обеспечение, но все зависит от желания банка сотрудничать с вами.

Любое лицо, которое собирается представить под необходимый кредит залог должно понимать, что в большинстве своем, условия оценки и кредитования весьма субъективны, основой которых являются договорные отношения и во многом зависят от целей и реальных финансовых возможностей заемщика, способности его вовремя погасить за должность.

Прислушаемся к мнению действующих лиц на этом правовом поле.

Александр МОЛОШНИК

заведующий бюро кредитования

«BUSINESSBANCA»

Корр.: — О том, что все банки предпочитают обеспечивать возвратность кредитов залогом в виде недвижимости известно всем, однако существуют еще такая форма как залог под движимое имущество — автомобили, офисное оборудование, мебель и пр. практикуется ли такая форма обеспечения в вашем банке.

И.Ф.: — Само название нашего банка говорит о том, что мы должны и можем идти на встречу предпринимателям. В своей кредитной деятельности мы стараемся максимально учитывать специфику деятельности наших клиентов и текущую экономическую ситуацию в стране. Поэтому при кредитовании, нами используется практически весь спектр форм обеспечения кредита. АКБ «Businessbanca» предоставляет кредиты, как под залог недвижимости, так и под залог движимого имущества. Причем, кредитуя под движимое имущество, нами принимаются в залог не только автомобили или офисное оборудование, банк активно принимает такие формы обеспечения кредита, как залог товара в переработке и залог товара в обороте.

Корр.: — Что это за формы залогов?

И.Ф.: — Залог товара в обороте (он же залог с переменным составом) означает, что заёмщик вправе реализовать заложенные ценности при условии одновременного погашения определенной части задолженности или замены выбывающих товаров другими, соответствующими данному виду кредитования ценностями на равную или большую сумму. Такая форма обеспечения кредита применяется при кредитовании торговых предприятий и снабженческо-сбытовых фирм.

Залог товара в переработке означает, что заёмщик вправе перерабатывать в своём производстве заложенное сырьё, материалы, полуфабрикаты, но при этом залоговое право распространяться на выработанные полуфабрикаты, незавершенное производство и готовую продукцию. Под залог товара в переработке обычно кредитуются промышленные и сельскохозяйственные предприятия. В Молдове, эта форма залога используется при кредитовании как предприятий перерабатывающей промышленности (консервные и винные заводы и др.), так и коммерческих фирм работающих на рынке с/х продукции. Следует, однако, подчеркнуть, что при использовании любой формы залога, банк уделяет первостепенное внимание ликвидности предлагаемого в залог имущества — т.е. легкости и быстроте его реализации.

Корр.: — А возможно ли получить кредит, скажем, только под очень жизнеспособный проект.

И.Ф.: — В условиях РМ на это не пойдет ни один банк, так как в любом, даже самом жизнеспособном проекте, всегда присутствует риск появления непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к срыву проекта. При отсутствии обеспечения по кредиту, выданному под такой проект, все потери по данному кредиту будет нести только банк. А этот момент не устраивает ни банк, в лице акционеров, ни его вкладчиков.

Корр.: — В случае если клиенту все-таки вовремя не удалось погасить за должность по кредиту, с какого времени банк может считаться собственником заложенного имущества, и начать процедуру отчуждения.

И.Ф.: — При неисполнении клиентом в срок обязательства по возврату выданного кредита, в зависимости от того, идет речь о движимом или недвижимом имуществе, действующим законодательством предусматриваются два порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Первое, общее правило, включает в себя условия, когда обращение взыскания осуществляется по решению суда, если клиент и банк не договорятся об ином – несудебном порядке, т.е. с добровольной передачей банку предмета залога для его последующей реализации. Второе правило предусматривает обязательное участи судебной инстанции, для тех случаев когда требуется согласие или разрешение на продажу заложенного имущества третьего лица, а также, если залогодатель отсутствует и неизвестно его местонахождение, либо предмет залога представляет собой культурную, историческую или художественную ценность.

В случае, если предметом залога является недвижимость возможен только судебный порядок. Парадокс в том, что даже если залогодатель будет согласен с нашими требованиями и в суде будет вынесено решение о взыскании задолженности, то банк сможет организовать реализацию залога в виде недвижимого имущества не ранее чем по истечении трех месяцев после подачи в судебную инстанцию искового заявления. А если клиент окажется не порядочным, и будет оспаривать свои права, то на судебные разбирательства могут уйти годы, что совершенно недопустимо для банков и может повлечь для них весьма тяжелые экономические последствия. Своевременное исполнение клиентом своего обязательства перед банком, стимулируется установлением пени за просрочку исполнения в размере от 0,1 до 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Корр.: — Похоже, что проблемы с законами у нас все же имеют место. Что вы ждете от наших законодателей?

Во-первых, это упрощение процедуры судебного взыскания на заложенное недвижимое имущество и возможность выбора при согласии сторон иного не судебного способа разрешения проблемы. При этом так же необходимо упростить сам механизм реализации залогов, не ограничиваясь публичными торгами.

Хотелось бы, чтобы в нашем новом гражданском кодексе, который  уже давно  ждут все с нетерпением, была предусмотрена возможность оформления залога недвижимости ценной «закладной» бумагой или «варрантом».

Корр.: — Если можно по подробнее?

И.Ф.: — Ипотека, оформленная именной ценной бумагой — «закладной», дает возможность банкам на законных основаниях реализовывать права на заложенную недвижимость путем продажи закладной третьим лицам, например риэлторским компаниям. Дальнейшей реализацией спорного имущества будет заниматься владелец закладной, купивший ее у банка. Что касается «Варранта», то это так же одна из форм ценной бумаги, позволяющая урегулировать процесс перехода залоговой собственности взятой в виде товара. Это довольно сложное юридическое понятие, но механизм исполнения очень действенен и позволяет расширить сферу кредитования, увеличить оборачиваемость средств и стимулировать подъем экономики в целом. Почему бы, не использовать их и у нас, в Молдове, ведь такие формы залоговых взаимоотношений проверенны временем?

Корр.: — Собирается ли ваш банк опубликовывать список злостных должников.

И.Ф.: — Это мы уже делаем, но пока только в специализированных банковских изданиях, но не откажемся и от других средств массовой информации. Такая публикация, это не только освещение реальной ситуации, но хороший стимул и назидание всем заемщикам. Ведь бизнес подразумевает, не только доверие, но прежде всего соблюдение общечеловеческих моральных норм.

Виктор ШУМИЛО

Генеральный директор

Торгово-лизинговой компании «CONTINENT»

Официальные импортеры

автомобилей Lexus, Toyota и Suzuki.

Корр.: — Ваша компания совместно с «FinComBank» участвует в кредитном проекте «АВТО», залогом в котором является приобретаемый клиентом автомобиль. На сколько проект жизнеспособен в наших условиях?

В. Ш.: — Не зависимо от экономической ситуации, всегда будут люди желающие приобрести высококачественный товар. Месяц работы по данному кредитному проекту свидетельствует о заинтересованности наших потенциальных покупателей в такого рода продажном сервисе. Если присмотреться к мировому опыту, то там, за рубежом давно поняли преимущества такой системы, и продажа нового автомобиля с предоплатой по полной стоимости является исключением, нежели правилом. Что касается самого залога и залоговой стоимости, то отмечу, что его пятидесяти процентное обеспечение, т.е. клиент оплачивает только половину стоимости автомобиля, а на остальную он получает кредит, является максимально возможной ставкой у нас в республике. Национальный банк не позволяет выдавать кредиты превышающую половину стоимости залога.

Проблема в другом — не хватает автомобилей. Производители постепенно сокращают выпуск недорогих моделей, и нашим клиентам приходится некоторое время ждать свои машины пока будет доставлен заказ. Но мы работаем над этой проблемой.

Корр.: — На сколько выше для клиента, становится конечная цена автомобиля?

В. Ш.: — Это зависит от нескольких факторов. Если клиент юридическое лицо, которое имеет валютный счет в банке, то стоимость автомобиля увеличивается за год на 4,7%, для физических и юридических лиц имеющих леевый счет соответственно — 11,75%, сравните эти показатели с процентными ставками по различным кредитным линиям в других банках. Лучших кредитных условий у нас в республике нет.

Корр.: — Если до окончания выплаты кредита машину угонят, попадет в аварию, или недобросовестный клиент попытается инсценировать ее угон, каковы должны быть действия банка, ведь машина является его залогом?

В. Ш.: — Обязательное условие для получения кредита - это предварительная страховка, как минимум на половину стоимости автомобиля. Но в связи с тем, что при страховании по программе «АВТО» клиенты получают 30% страховую скидку, как правило, они предпочитают страховать сразу всю стоимость авто.

Корр.: — Как решается юридический вопрос с собственностью залога, получается замкнутый круг — пока клиент не представит банку залог, который должен являться собственностью просителя, банк не выплатит кредит и не будет про платы по счету за товар, в вашем случае автомобиль. В то же время пока не оплачен товар, клиент не является его полноправным собственником?

В. Ш.: — Все вопросы решаются на договорной основе. В качестве гаранта за заемщика должно выступить учреждение, в котором работает и получает постоянную заработанную плату клиент. Кроме этого наша компания является гарантом перед банком до получения клиентом автомобиля. Залог в пользу банка оформляется одновременно с передачей клиенту автомобиля, поэтому никаких проблем не возникает.

Как я уже говорил наша схема кредитования не является каким то новым изобретением, ею пользуется, и весьма успешно, весь цивилизованный мир. Надеюсь, и наши потенциальные клиенты оценят ее по достоинству.

Аурел МАРТЫНЮК

Начальник управления

жилищного фонда

Биржи «LARA»

Корр.: — Известно, что в начале этого года биржей был запушен новый для нашей республики совместный с «FinComBanc» проект «КРЕДО» по кредитованию под залог приобретаемой недвижимости, изменились ли за это время договорные условия?

А. М.: — Все новое требует осмысления, поэтому реально проект заработал только в марте месяце. Этому способствовала и приподнятая процентная ставка залоговой стоимости приобретаемого жилья — с 20 до 30 процентов. Сегодня мы можем уверенно сказать, что он жизнеспособен и будет пользоваться успехом. Замечу, что кредит леевый, и предоставляется на срок до 19 месяцев, в зависимости от уменьшения сроков уменьшается и процентная ставка за выплату по кредиту, а залогом является приобретаемая квартира.

Корр.: — В чем же принципиальная разница, ведь клиент может поискать под залог той же квартиры и более выгодные предложения от других банков:

 А. М.: — Выгодность предложения в кредитовании это достаточно широкое понятие, которое включает в себя дополнительные, порой мало приятные для клиента факторы, к примеру проблемы связанные с оформлением всего пакета документов, оценка приобретаемой недвижимости, именно этим и занимаются наши специалисты.

Корр.: — Сегодня для приобретения недвижимости, максимально оговоренная сумма в три тысячи долларов, явно не достаточна для приобретения современного жилища, мажет ли в качестве залога для увеличения суммы кредита выступить и другое движимое или недвижимое имущество кредитуемого?

А. М.: — В принципе может, но на практике это не реально, поскольку заемщик обязан предоставить гарантии поэтапного погашения кредита, прежде всего такой гарантией может стать высокая и стабильная заработная плата, от которой клиент ежемесячно по 70 — 80% будет вынужден погашать за должность перед кредитором. Сегодня для получения максимальной суммы кредита зарплата должна соответствовать 2 — 3 тыс. лей в месяц, для последующих кредитов под любой залог она должна быть пропорционально выше, что может соответствовать 6 — 12 тыс. леев, как вы сами понимаете, людей с такими официальными зарплатами у нас в республике единицы. Общий семейный бюджет может рассматриваться только сточки зрения поручительства, когда одна из сторон (муж, жена) представит документы в качестве гаранта другой стороны. 

Корр.: — А может ли гарантом выплаты кредита выступить юридическое лицо?

А. М.: — Мы это не практикуем, поскольку программа «КРЕДО» является чисто потребительской, т.е. речь идет об удовлетворении личных потребностей человека. Кстати, этот кредит может быть потрачен клиентом на ремонт помещения, приобретение мебели, на обучение детей или при нехватке средств на приобретение квартиры на любые другие цели, при этом сама квартира становится предметом залога.

Корр.: — Как я понимаю, приобретаемая квартира сразу же становится залоговым объектом банка, чем банк подстраховывает себя от пожара и прочих стихийных бедствий?

А. М.: — Прежде всего страховкой, причем клиент обязан застраховать квартиру как минимум у двух страховых компаний с общей суммой страхования не менее одного процента.

Корр.: — Почему у двух, и кто определяет с какими страховыми компаниями стоит иметь дело?

А. М.: — Это вынужденная мера, связана с достаточно не стабильной экономической ситуацией. Что касается выбора страховых компаний, то мы его определяем исходя из безпроблемной возможности погашения страховки. Конечно, у нас есть свои предпочтения, основанные на взаимовыгодных условиях, это страховые компании «MOLDCARGO» и «ORATEN».

Корр.: — В ваших условиях записано, что заемщик должен быть дееспособным лицом в возрасте от 21—50 лет. Кто определяет его дееспособность?

А. М.: — Это требование действует не только у нас, но и в любом другом цивилизованном государстве. Дееспособность определяют врачи в психологи в специализированном диспансере. Что касается ограничения возраста, то это своеобразная гарантия того, что заемщика не заберут в армию или возникнут необратимые проблемы со здоровьем, это своеобразная гарантия возврата кредита.

Корр.: — Все ли квартиры, реализуемые через вашу биржу, принимаются в качестве залога?

А. М.: — Нет, в первую очередь только те, что соответствуют высокой степени ликвидности, свободные от спора и обременения, находящиеся в полной или совместной собственности, технически пригодны для эксплуатации.

Корр.: — Какие предложения клиентов имеют наименьшие шансы на положительное решение вопроса о кредитовании?

А. М.: — Это квартиры на первых и последних этажах многоэтажных домов, за чертой города, аварийные или готовящиеся под снос.

Елена РУСНАК

Менеджер департамента

потребительского кредитования

«ALINA Electronic»

Корр.: —  В вашем проекте «ГРАНТ»,  одной из форм залога является гарантия третьего лица,  скажем организации в которой работает потенциальный заемщик. Что это за проект?

Е. Р.: — Цель нового проекта возродить прежнюю систему потребительского кредитования. При его реализации учитывались не только ранее действующие схемы, но зарубежный опыт и наши реалии. Суть проекта в том, что потенциальный покупатель, имеет возможность приобрести интересующий его потребительский товар в кредит, при этом получить пяти процентную скидку. Основным залогом в данном случае может стать постоянная заработная плата работника, дополненная поручительством предприятия на котором работает покупатель, хотя не исключены и любые другие формы залогов, которые практикуют задействованные в проекте банки. Сегодня это четыре банка — «MOBIASBANK», «EXIMBANK», «FinComBank», «BUSNESSBANCA» готовится соглашение с «MOLDOVA-AGROINDBANC».

 Корр.: — Почему такая ограниченная география банков?

Е. Р.: — Не все банки понимают, чего мы от них хотим. Некоторые считают, что такие взаимоотношения идут на пользу только нашей компании, ссылаясь на то, что заниматься чужой рекламой они не собираются, при этом не осознавая, что в выигрыше остаются все три стороны, и в первую очередь покупатель.

Корр.: — Может ли потенциальный заемщик не являющийся клиентом вышеназванных банков воспользоваться вашим проектом?

Е. Р.: — В принципе такая возможность не исключена, особенно когда речь идет о взятии кредита под любой другой высоко ликвидный залог, наша скидка действует и для таких клиентов, но, как правило, банки предпочитают работать со своими хорошо проверенными партнерами, в данном случае предприятиями-гарантами кредитуемого.

Корр.: — Что клиент выигрывает и теряет в финансовом исчислении? Сколько человек уже воспользовалось этим проектом?

Е. Р.: — На сегодня, число заключенных контрактов, приближается к полусотне, но это только «пробный камень», для обкатки схемы несколько наших сотрудников сами пожелали стать заемщиками, о чем, судя по ним, не жалеют. Работодатель может воспользоваться этой схемой для поощрения своих работников, выдавая гарантийные письма по итогам работы, в качестве дополнительного стимула.

Что касается условий кредитования, то каждый банк устанавливает их самостоятельно. Процентная ставка может варьировать от 30 до 35% годовых, предлагаются разные максимальные суммы выдачи кредитов и сроки погашения. К примеру, в «FinComBank» устанавливая самую высокую процентную ставку, позволяет своим заемщикам воспользоваться всей суммой сразу, равной стоимости приобретаемой техники, т.е. без обязательного 25% погашения взноса за товар из личных средств. Срок погашения кредита может быть пролонгирован до двух лет, с максимальной суммой кредита в пределах 5тыс долларов в леевом эквиваленте. Согласитесь весьма выгодные условия. Некоторые клиенты предпочитают «короткие» кредиты с невысоким процентом, у них всегда есть возможность выбора.

В результате стоимость приобретенного товара с учетом пятипроцентной скидки предоставляемой магазином, возможной девальвации (в 2000 году — 7%) и выплаты процентов в банк, увеличится всего лишь на 6 — 8 процентов. Проценты по кредиту выплачиваются в течении всего периода, что может составить всего 1,5 леев в день.

Корр.: — На сколько тернист путь от желания до воплощения в реальную покупку?

Е. Р.: — Основное условие, это желание руководителя предприятия пойти на встречу своему работнику. Предприятие должно письменно гарантировать банку возврат кредита и процентов, если же гарант не обслуживается в данном банке, необходимо представить финансовые документы свидетельствующие о кредитоспособности и надежности предприятия. В дополнение должна быть представлена справка, о том, что клиент действительно является работником данного предприятия, после заполнения нескольких стандартных бланков заявления, банк оплачивает предъявленный счет за оплату товара, после чего магазин отпускает товар.

Корр.: — Похоже, что такой путь достаточно обременителен для клиента с точки зрения затрат времени и нервной энергии?

Е. Р.: — К сожалению, здесь мы бессильны, требования выдвигают банки, которые руководствуются своими законами и инструкциями. Возможно в скором будущем, мы совместно с банками кредиторами возьмем оформительскую часть проекта на себя, но пока это в только в проекте. Но все в этом мире относительно, получив кредит и приобретя на него интересующую дорогую вещь, человек радуется жизнь в настоящем, а не в мечтах. Переосмысливается и свое отношение к работе и руководителю, возникает чувство гордости за свое предприятие.